Sửa đổi luật đất đai: Nhà nước phải là ‘trọng tài

Đây là thông điệp được gửi bởi một nhà kinh tế, người đang bình luận về các bài báo về các vấn đề đất đai được công bố ở Việt Nam. Tuyên bố có vẻ bi quan này, sáu tháng sau khi Luật đất đai 2024 có hiệu lực, phản ánh chính xác tình hình hiện tại: Ngân sách nhà nước đang tràn ra, giá đất đang tăng vọt, cơ hội phát triển đang bị thu hẹp và khoảng cách tài sản có nguy cơ mở rộng.

Luật đất 2024 về cơ bản thay đổi cơ chế xác định giá đất bằng cách bãi bỏ khung giá trị của chính phủ, "thay thế nó bằng một bảng giá đất " phù hợp với giá thị trường, "Được thành lập, xuất bản và điều chỉnh hàng năm bởi Ủy ban

Về lý thuyết, đây là một bước tiến tới tính minh bạch của thị trường, giảm tổn thất tài sản công, giảm thiểu các tranh chấp kéo dài và tăng doanh thu nhà nước. Tuy nhiên, thực tế cho thấy một làn sóng tăng giá dữ dội ở hầu hết các địa phương.

Ở Hà Nội, bảng giá đất mới đã tăng trung bình 53 %, với một số khu vực gần gấp đôi so với danh sách cũ. Thành phố HCM đã chứng kiến sự gia tăng của 50 Hàng60 % ở nhiều khu vực, trong khi Da Nang đã ghi nhận tăng tới 100 % ở các địa điểm trung tâm. Binh Duong, Quang Ninh, Khanh HOA, Hai Phong và những người khác cũng đã tăng giá đất lên mức chưa từng có.

Khi giá đất tăng, nghĩa vụ tài chính liên quan cũng đã leo thang: thuế chuyển nhượng, phí cho thuê đất, phí sử dụng đất, chi phí bồi thường cho giải phóng mặt bằng, phí thẩm định và phí cấp phép. Ngân sách nhà nước đã tăng lên, nhưng chi phí đầu vào của nền kinh tế đang ngày càng tốn kém.

Trong sáu tháng đầu năm 2025, Bộ Tài chính (MOF) đã báo cáo rằng quốc gia này đã thu được gần 200 tỷ VND từ đất liền, một con số kỷ lục, vì nhiều địa phương báo cáo doanh thu liên quan đến đất đai vượt xa.

người chơi và trọng tài

Theo các quy định hiện hành, đất thuộc về toàn bộ người dân, với nhà nước đóng vai trò là chủ sở hữu đại diện và người quản lý thống nhất. Tuy nhiên, trên thực tế, nhà nước không chỉ điều chỉnh thị trường mà còn đặt trực tiếp giá, phân bổ đất đai, cho thuê đất, thu phí sử dụng đất và chi tiêu doanh thu kết quả.

Do đó, nhà nước đồng thời đóng vai trò là nhà lập pháp, trọng tài và người thụ hưởng, vai trò không đối xứng dễ dàng dẫn đến xung đột lợi ích.

Khi doanh thu ngân sách được ưu tiên, bảng giá đất không còn chỉ là một công cụ phản ánh cung và cầu mà có thể trở thành một đòn bẩy tài chính. Bất cứ khi nào các địa phương cần tăng doanh thu, bảng giá được điều chỉnh tăng lên. Và công dân và doanh nghiệp chịu chi phí.

Do đó, đất không còn là phương tiện sản xuất mà ngày càng được xem là sản phẩm tài chính cho tất cả người chơi trong thị trường bất động sản. Những người sở hữu đất giữ nó, chờ tăng giá hoặc cho thuê nó với mức giá cao. Những người không có đất bị loại khỏi thị trường - cho dù là nhà ở hay sản xuất và kinh doanh. 

Các doanh nghiệp đã báo cáo rằng chi phí cho thuê đất đã tăng mạnh trong nửa đầu năm 2025. Nhà nước, trong khi đó, tìm cách tối đa hóa doanh thu cho các mục đích chi tiêu khác.

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp nhỏ, đặc biệt là ở các làng thủ công, không thể theo kịp giá đất mới để mở rộng sản xuất. Cư dân thành thị, đặc biệt là những người trẻ tuổi và công nhân, ngày càng xa cách với giấc mơ sở hữu nhà.

Land, từng là một nguồn tài nguyên và nền tảng để phát triển, đã trở thành một công cụ kiếm tiền cho tất cả những người chơi thị trường. Những người có đất ‘ngồi trên vàng, trong khi những người không có đất bị đẩy đến rìa của các trung tâm phát triển. Khi đất trở thành một tài sản tài chính "mà không cần phân phối công bằng, nền kinh tế và xã hội sẽ mất cân bằng.

Tăng doanh thu đất có thể cung cấp giảm giá ngân sách ngắn hạn, nhưng nó làm suy yếu nền tảng cho sự phát triển dài hạn. Giá đất tăng cao thúc đẩy chi phí đầu tư, giảm khả năng cạnh tranh và thúc đẩy tư duy đầu cơ về đầu tư sản xuất. Điều này không chỉ làm biến dạng thị trường mà còn kìm hãm đà phát triển trong tương lai.

Để thay đổi điều này, trước tiên, cần phải nhận ra rằng đất không phải là một ’vàng vàng để thu thập ngân sách, mà là một nguồn tài nguyên quốc gia và nền tảng cho sự phát triển của người dân. Nhà nước không thể tiếp tục đồng thời đưa ra luật, đặt giá và lợi nhuận; Nó phải lùi lại từ việc trở thành một "người chơi " trong thị trường bất động sản và trở lại vai trò của nó với tư cách là người lập kế hoạch chính sách "" "", "và " Creator. "

Các chính sách giá đất phải minh bạch, liên quan đến tư vấn độc lập, phản hồi xã hội và sự ổn định dài hạn, không theo đuổi sóng thị trường. Doanh thu đất nên được tái đầu tư vào cơ sở hạ tầng, nhà ở xã hội và các khu vực xa xôi, thay vì bao gồm các chi phí thông thường. Đồng thời, hệ thống thuế sử dụng đất cần cải cách để hạn chế đầu cơ, bỏ thuế đất đai và giảm bớt gánh nặng cho công dân và doanh nghiệp với nhu cầu sử dụng chính hãng.

tu Giang